Аренда квартиры без договора последствия для квартиросъемщика. Как выселить жильцов из своей квартиры, проживающих без договора найма. Риск жилищных афер

Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан. На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода. А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности. Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством. Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;

При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;

Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;

Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Какие права имеет квартиросъемщик

Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;

Все, что касается текущего ремонта в квартире;

Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;

Срок аренды жилья;

Оплата причиненного ущерба третьим лицам;

Возможность подселения;

При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.

Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться. Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения. В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

Риски при сдаче квартиры без договора аренды

Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание. Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть. Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег. Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду. Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.

Добрый вечер, Валерия!

1. "Чем грозит подписание договора задним числом?"

При подписании договор задним числом он может быть признан действующим с той даты, с которой подписан.

2. "Что может противопоставить Наниматель при отказе от подписания договора?"

Наниматель, в данном случае - арендатор, при отказе от подписания договора противопоставить ничего не может, т.е. не может Вас принудить.

3. "При афишировании уже подписанных договоров придется оплачивать налог. Как он будет расчитываться? Существует ли пеня за просрочку оплаты и сколько она составляет? Будет ли взиматься налог за срок на который договора не оформлялись?"

Для возникновения обязанности по оплате налога на доходы физических лиц, предусмотренного гл. 23 НК РФ в размере 13 % от годового дохода от сдачи в аренду использования имущества, налоговой необходимо будет доказать факт получения арендодателем денег за весь период. Доказательством того, что собственник получает доход от сдачи квартиры в аренду, может служить договор аренды жилого помещения. Однако налоговой придется доказать и сам факт передачи денег арендатором арендодателю. А это практически невозможно.

Что касается ответственности за неуплату налога - то НК предусмотрена пеня за каждый день просрочки, она определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора.

Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

И штраф - ст. 122 НК.

В случае, если налоговая докажет Вашу обязанность по уплате налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, то она имеет право взыскать налог только за те периоды аренды, которые будут установлены (либо подписанный договор, либо свидетели). ГК предусмотрен срок исковой давности - 3 года, например, если будет установлено, что доход от сдачи в аренду вы получали, начиная с 2008 г., то налог будет взыскан только за 3 года - т.е. с 2009 г. (это все приблизительно и в теории - для наглядности).

3. "В конце 2009 года я сменила фамилию, но документы на собственность до сих пор оформелны на старую фамилию. Может ли сей факт на что-то повлиять?"

Не вижу необходимости менять документы в связи со сменой фамилии, поскольку документы на собственность не теряют при этом своей законной силы, достаточно будет предъявить документы о смене фамилии (свидетельства о браке, о расторжении брака и т.п.) (в том числе в Росреестр), а так Вы понесете лишние расходы.

Вывод: 1) не стоит "светить" договор аренды в гос.органах, в том числе в суде. Последствия предвидеть сложно; 2) для того, чтобы договор имел юридическую силу, он должен соответствовать требованиям закона; 3) чтобы у Вас возникла обязанность по уплате налога, нужно - см. выше.

Многие мои знакомые сдают жилье - ни один не платит налогов.

"Светить" договор в налоговой выгодно только тем категориям граждан, которые получают возмещение расходов на оплату съемного жилья. Думаю, это не Ваш случай.

Множество людей в России сейчас получают пассивный доход, сдавая квадратные метры своих квартир нуждающимся — молодым семьям, командированным и прочим категориям граждан. С одной стороны, это очень удобный заработок для тех, у кого есть лишняя жилплощадь. С другой — жильцы могут доставить вам немало проблем и головной боли, поскольку люди, как известно, чужое имущество не берегут.

Если вы решили сдать свою квартиру в аренду, определитесь сразу — будете ли заключать с квартиросъемщиком договор или нет. Плюсы и минусы есть в обоих случаях, в этой статье мы рассмотрим ситуацию со сдачей квартиры в аренду без договора.

Плюсы и минусы отказа от заключения договора

Пустив жильцов без договора в свою квартиру, вы рискуете:

Получить штраф от налоговой службы за неуплату 13% от дохода с аренды;
В случае нарушения ваших прав (порча имущества, пожар, претензии от соседей) отстаивать свои интересы в суде вам будет сложнее.

Положительной стороной может быть лишь то, что вы избежите расходов на всякого рода посредников — агентства недвижимости, риэлторов и пр. Но, зачастую, с квартирантами возникают проблемы, и перед собственником жилья встает вопрос — .

Права и обязанности сторон при сдаче квартиры

Для начала все же стоит определить, какие обязанности существуют у наймодателя и нанимателя. Соблюдение их обязательно обеими сторонами. Тем более, если вы нацелены на длительную сдачу жилья.

Права и обязанности наймодателя

Собственник обязан выполнять следующий список действий:

Предоставить жилплощадь без проживающих там посторонних лиц (если сдается вся квартира полностью);
Проводить капитальный ремонт помещения;
Следить за качеством коммунальных услуг;
Предупреждать о выселении не позднее чем за 3 месяца.

Собственник имеет полное право:

Требовать оплату за проживание;
Не продлевать аренду;
Попросить освободить жилье, в том числе и через суд.

Права и обязанности нанимателя

Неважно, по договору коммерческого найма или без него, квартиросъемщик обязан:

Вовремя оплачивать аренду;
Соблюдать чистоту и порядок, производить текущий ремонт.

Квартирант имеет право:

Вселять детей без разрешения собственника;
Требовать организацию .

Кому-то покажется, что прав у квартиранта многовато, однако, хозяевам квартир особо волноваться не нужно, выселить шумных или неопрятных квартирантов можно всегда. Главное — не нарушать ничьих прав.

Кто может помочь в выселении квартирантов

Шум из квартиры, жалобы соседей, поднайм посторонним — эти причины зачастую приводят к напряженным отношениям между хозяином квартиры и жильцами. Существует несколько способов, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры без договора:

Обратиться к участковому по вашему району;
Обратиться в суд.

Помощь участкового

Собственно, вы можете жильца, действия которого очень вам не нравятся и (или) доставляют неудобства соседям (склад вещей в квартире, порча мебели животными и пр.). Можно сменить замки и искать новых съемщиков.

Если нарушители ваших прав и спокойствия отказываются освобождать квартиру, вы можете вызвать участкового. Основываясь на положениях гражданского права, он потребует освободить чужое жилое помещение (ст. 304 ГК РФ) и составит соответствующий протокол. Физическую силу или угрозы сотрудник правоохранительных органов применять не должен.

Обращение в суд

Некоторые квартиранты меняют замки, не давая проникнуть в свое же жилище владельцу. В этом случае необходимо вызвать полицию или участкового и . При отсутствии договора о найме жилья доказательствами соглашения могут быть:

Переписка;
Аудио и видеоматериалы;
Показания соседей.

Вам предстоит доказать, какие конкретно правила проживания нарушил ответчик (квартирант). Судне будет никого выгонять на улицу просто так. Даже если вы правы — суд даст какое-то время на сборы и поиск нового жилья (если у жильца маленькие дети или на улице холодное время года).

Посмотреть полезное видео

Теперь вы знаете, . Предложим еще несколько советов, чтобы избежать неприятностей:

Сдавая жилплощадь, подумайте о заключении договора (к нотариусу идти не нужно, можно просто составить договор на бумаге с указанием паспортных данных сторон и оговоренных правил);
Даже если вы забудете включить в договор какие-то важные условия закон будет действовать по умолчанию (к примеру, если не укажете срок — значит, договор будет на 5 лет — ст. 683 ГК РФ);
Проявите вежливость и настойчивость, соблюдайте обязанности и требуйте того же от жильцов.

Судебная практика

Как показывает судебная практика — отсутствие иного жилья, а также соблюдение всех правил проживания не дает права жильцам требовать заключения договора на новый срок (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 2 октября 2013 г. по делу 33-9455/2013).

Сам принцип коммерческого найма жилого помещения предполагает свободу волеизъявления и невозможность понуждения. Заключая такое соглашение стороны должны максимально внимательно отнестись к деталям, даже если на бумаге ничего фиксировать не собираются.

В нескольких наших статьях, посвященных правовым аспектам аренды и найма, мы давали совет сдавать квартиру официально, заключая соответствующий договор и уплачивая налоги.

В этой статье мы постараемся обосновать свою позицию, показав основные риски, которые возникают при нелегальной сдаче жилья.

Мы посчитали нужным выделить следующие группы рисков, которые несет человек, нелегально сдающий жилье:

Афера
Непредвиденные расходы
Порча имущества
Проблемы с законом

Жилищные аферы при аренде квартир

Все операции с недвижимостью являются весьма доходными. Поэтому, к сожалению, встречается большое количество разного рода мошенников и аферистов, желающих поживиться за счет наивных и неопытных арендодателей.

Перечислить все имеющиеся в арсенале мошенников схемы и приемы, увы, не представляется возможным, так как их существует великое множество, и список все время растет.

Следующие виды афер с арендованными квартирами являются наиболее распространенными:

Поднайм жилого помещения без вашего согласия. Во время вашего длительного отсутствия наниматель может “пересдать” квартиру третьим лицам и брать с них бОльшую плату. А уж кем окажутся эти лица, будут ли они в курсе того, что снимаемая ими квартира уже является арендованной, – неизвестно. В конечном счете, вы их, разумеется, выселите, но без договора потребовать с них возмещения ущерба имуществу, если таковой будет нанесен, окажется непросто. Найти первоначального квартиранта тоже будет задачей не из легких.
Распоряжение недвижимостью по поддельным документам. Здесь все намного сложнее и изощреннее, чем при поднайме. Подделка документов для продажи квартиры или приватизации (если она не приватизирована) требует длительной подготовки и специфических знаний.

Заключение договора с указанием всех данных нанимателя, включая его место регистрации и работы, будет являться, пожалуй, самым универсальным средством защиты.

Во-первых, уже предложение предоставить все свои данные и оформить отношения официально отпугнет потенциального нанимателя – афериста. Если вы произведете впечатление знающего, юридически грамотно человека, то, скорее всего, аферисты сразу утратят интерес к аренде вашей квартиры.

Во-вторых, в договоре вы сможете четко прописать все права и обязанности своего жильца:

Кому и как можно заселиться в квартиру, кроме самого нанимателя;
Как часто вы будете проводить проверку помещения и имущества;
Когда и в каком объеме наниматель должен производить оплату;
А также любые другие условия, не противоречащие законодательству, которые вы согласуете с нанимателем.

Непредвиденные расходы

Допустим, вы устно обговорили с нанимателем сумму арендной платы, регулярно проверяете квартиру – и все на месте, и казалось бы, все хорошо. Но нет гарантии, что однажды (возможно, когда наниматель уже съедет) вы не обнаружите в почтовом ящике извещение о наличии немалой задолженности перед коммунальными службами или телефонной компанией. Требовать возместить эти расходы вы сможете также только неформально.

В то же время в ст. 678 ГК РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возложена на нанимателя. И отдельно включить её в договор, чтобы особенно обратить на это внимание, законом тоже не запрещено.

Порча имущества

Даже в квартире, считающейся, “пустой” – без мебели, бытовой техники и электроники, все равно есть обои, какое-то покрытие на полу, люстры, окна и сантехника.

Какими бы аккуратными с виду не выглядели жильцы, если не специально, то случайно они все равно могут что-нибудь сломать, разбить, испортить. А возместят они ущерб или нет – получается, зависит только от их доброй воли и порядочности.

Уберечь имущество может помочь страховка и акт приема-передачи , который можно оформить вместе с договором аренды (читайте ). Страхование имущества потребует от вас дополнительных затрат, а значит, снизит прибыль от аренды в целом.

А вот за то, чтобы перечислить все имущество, находящееся в квартире, в акте приема-передачи, платить ничего не придется.

Заметим, однако, что даже если правильно оформить и саму аренду, и передачу имущества, платить за естественный износ вещей наниматель не обязан: выцветшие от времени обои или проржавевшая труба – это уже ваши расходы.

Животные в сдаваемой квартире

Найти ответственного и честного нанимателя можно, а вот с его четвероногими и пернатыми “сожителями” договориться устно или письменно о том, что нельзя грызть мебель, драть обои, разносить шерсть по углам и прятать кости в укромных местах не удастся. Если хотите сразу оградить себя от последствий нахождения в квартире животных, можете включить такой пункт в договор , заключаемый с нанимателем.

В заключении данного раздела скажем, что уборка при выезде из квартиры не является обязанностью нанимателя. Конечно, если договоритесь, то можете включить в стоимость аренды дополнительную сумму на уборку или указать обязательство нанимателя оплатить услуги клининговой компании при выезде. Но без такой зафиксированной договоренности пыль, грязь и пятна остаются вашей заботой.

Проблемы с законом

Итак, мы подошли к последней, но не по значению, части нашей статьи. Непосредственно за то, что вы не заключили договор, неправильного его составили или что-то в нем не учли, ответственности не предусмотрено . Ответственность предусмотрена за нарушение налогового законодательства . И договор здесь важен как документ, позволяющий определить, какой именно деятельностью вы занимаетесь, и какие налоги должны заплатить.

Какая же ответственность грозит за неуплату налогов при сдаче квартиры?

Взыскание неуплаченной суммы налога.
Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового Кодекса РФ ). Размер пени определяется как неуплаченная сумма налога * 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ*количество дней просрочки.
Штраф за непредоставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) : 5 % неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ ): 20 % от неуплаченной суммы налога. А если будет доказано, что налог не был уплачен умышленно, то сумма возрасте до 40%.
Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ ): штраф от 100 до 300 тыс. руб., либо принудительные работы на срок до года, либо арест до 6 месяцев, либо лишение свободы до года. Уголовная ответственность наступает при неуплате суммы более 600 тыс. руб. за 3 финансовых года подряд.

В случае если вы не платите налоги и не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, в принципе есть риск того, что вас привлекут к ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК ) и за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ ). В общем-то у государства есть право применить такие меры, т.к. деятельность по сдаче квартиры в аренду может быть классифицирована как деятельность по систематическому извлечению прибыли , то есть предпринимательская деятельность.

Нам неизвестны такие прецеденты, и обычно если человека, неофициально сдающего жилье, привлекают к ответственности, то только за неуплату налогов, но все же и такой риск существует.

А как они узнают?

Меры ответственности ясны, но когда же эта ответственность может наступить?

Как говорится, “То, что у вас нет правонарушений – это не ваша заслуга, это наш недосмотр “.

Выявить нелегальных арендодателей можно на основании информации участковых инспекторов полиции, показаний соседей, информации от ТСЖ, кооперативов и т.д.

Другой вопрос в том, что в наше время без крайней необходимости люди в государственные органы не обращаются. Но вот если ваши наниматели побеспокоят соседей, по какой-либо причине окажутся в поле зрения правоохранителей, то те же соседи вполне могут проинформировать налоговую службу и полицию о вашей деятельности.

Подведем итоги: насколько серьезны риски?

Полагаем, что мы описали немало негативных моментов, связанных с нелегальной арендой, чтобы заставить вас задуматься, а стоит ли эти риски принимать. Но, возможно, кто-то возразит: лист бумаги с текстом договора не сможет помешать нерадивому нанимателю поломать все в квартире и устроить там проходной двор!

Да, риски есть всегда, как было сказано выше, сдача квартиры – это, в общем-то, предпринимательская деятельность . А предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском. Но, во-первых, в случае конфликта, имея договор, вы сможете добиться торжества справедливости через суд, если уладить конфликт полюбовно не удастся. Во-вторых, уже само наличие договора, как правило, является для человека сдерживающим фактором, побуждающим более уважительно относиться к чужому имуществу и не надеяться на авось.

Читайте в других наших статьях: